2024中国银行业排行榜200强榜单”、“2024中国银行业排行榜200强分析报告”、“中国银行业创新发展典型案例集”四个部分。本报告从初稿到定稿，多次广泛征求各方面领导专家的意见和建议，反复修订和验证，耗时多月，力求客观地全景反映我国商业银行的发展形态趋势，为银行业发展照亮改革前进的道路。
其中，报告第二部分“2024中国银行业排行榜200强分析报告”将数据与实证深度耦合，在对各项指标进行翔实对比分析的基础上，以专栏的形式聚焦我国金融重点热点，直击现阶段银行业堵点痛点，探究领域涉及房地产行业对商业银行的影响、中小银行改革化险、商业银行资本补充、商业银行低净息差的应对策略、大模型在银行领域的应用等。
近期，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行、市场定价自律机制分别发布《中国人民银行公告〔2024〕第11号》《关于批量调整存量房贷利率的倡议》。10月12日，以四大行为首的多家银行先后发布批量调整存量房贷利率的公告，并宣布在10月31日之前实施批量调整。
此次调整的出发点是：现行房贷利率定价机制下加点幅度不能自主调整，近期新老房贷利差矛盾再次累积扩大。商业银行将通过行业自律协调一致，对合乎条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率降至全国新发放房贷利率附近。但上述方式治标不治本，要从根本上解决新老房贷利差问题，还一定要通过深化利率市场化改革，在维护合同严肃性的同时，破除制度性障碍，促进商业银行、借款人双方基于市场化原则自主协商、动态调整。
此次调整的范围设置在存量商业性个人住房贷款(包括首套、二套及以上)和存量公积金组合贷中的商业性个人住房贷款部分（不包括住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款、购买商铺、商住两用房等商业用房贷款）。
第一部分是存量首套住房利率调整。全国现有首套房存量房贷中，高于LPR-30BP且满足条件的存量房贷利率，统一调整为LPR-30BP。
第二部分是存量二套及以上住房利率调整。针对这部分调整，不同的地区施行的方法有所差异。对于除北京、上海、深圳三城以外地区的二套以上存量房贷利率，施行与首套房相同的存量房贷调整规则，即高于LPR-30BP且满足条件的存量房贷利率，统一调整为LPR-30BP。
而对于北京、上海、深圳三地区高于相应政策下限的存量二套及以上住房利率，统一调整至当地相应政策下限。具体规则如下：
对消费者而言，此次存量房贷调整的深入推进有助于减轻利息支出压力、提振消费。但对银行而言，尽管此次调整将长期对资产质量提升、零售端增长起到非消极作用，但在低净息差环境的作用下，该调整也对银行的营收及盈利能力又提出了考验。
《清华金融评论》推出的《2024中国银行业排行榜200强研究报告》中就房地产对商业银行的影响展开深度探索，通过理论与事实相结合，对贷款与资本结构、风险与负债管理、环境与监管压力等多维度论证推演房地产对商业银行的影响，并给出合理的应对策略，旨在助力商业银行在多变的宏观环境下稳健化解风险，提升盈利能力，推动我们国家银行业高水平质量的发展。（以下节选自《2024中国银行业排行榜200强研究报告》第二部分内容）
房地产行业链条长，涉及面广，对国民经济具备极其重大影响，更对商业银行的运营和风险影响深远。2023年，监管部门出台了一系列房地产行业政策，比如放松限购、认房不认贷、优化普宅标准、降低首付比例等，尤其是京沪等一线城市政策的调整，有助于降低首次置业、改善住房的门槛，持续释放了居民购房需求。
金融要支持行业高水平质量的发展，做好房地产金融服务。中央经济工作会议提出积极稳妥化解房地产风险，一视同仁地满足多种所有制房企的合理融资需求。住房城乡建设部、人民银行、金融监督管理总局明确了“认房不认贷”的住房信贷政策；人民银行、金融监管总局发布了金融支持房地产市场平稳健康发展的“金融16条”支持措施，并研究确立首套房贷利率政策的动态调整机制，下调了二套房利率政策下限、引导银行降低存量首套房贷款利率。2023年，银行业发放了开发贷款3万亿元、住房按揭贷款6.4万亿元，总计接近10万亿元；截至2023年末，银行业购买房企债券余额4275亿元，比2022年末增长了15%，此外，银行业还向房地产公司可以提供了并购贷款、存量展期贷款，这两项加起来超过1万亿元。截至2023年末，3500亿元“保交楼”专项借款绝大部分也已经投放到项目，商业银行还提供了相应的商业配套融资，确保“保交楼”任务完成。
在一系列举措的落实保障下，商业银行在支持房地产行业平稳发展的过程中，也锤炼了自身应对市场与风险管控的能力。以六大行2023年房地产业贷款情况为例，截至2023年末，六大行的房地产业贷款余额合计超过4万亿元，其中不良贷款金额合计2144.96亿元。从2023年房地产贷款金额来看，中国银行、农业银行、建设银行三家较为接近，均在8500亿~9000亿元之间，工商银行超过7500亿元，交通银行接近5000亿元，而邮储银行最低，只有交通银行的一半左右；但同比变化显示，除了交通银行下降了300亿元左右外，其他5家银行在房地产业的贷款金额均呈增势，中国银行与建设银行分别增加了大约1000亿和800亿元，工商银行与邮储银行增量均在400亿元左右，农业银行最低，只增加了200多亿元。
从房地产业贷款占比来看，邮储银行最高，为7.87%，建设银行为3.59%，在六大行中最低；但2023年六大行的房地产业贷款占总贷款金额的比例均会降低，降幅最高的是农业银行，下降了1.1个百分点，降幅最低的是中国银行，下降了0.03个百分点。从不良贷款金额看，只有中国银行和工商银行在2023年分别下降了78亿和36亿元，其他4家均有所上浮，建设银行房地产业不良贷款增量最高，达到146亿元，交通银行次之，接近100亿元。从在房地产业的不良贷款率来看，中国银行、农业银行、建设银行、工商银行均超过5%，交通银行4.99%，邮储银行最低，为2.45%。同比变化显示，六大行在房地产业的不良贷款率有升有降，中国银行降幅最大，下降了1.72个百分点，交通银行升幅最高，上升了2.19个百分点。
总的来说，房地产行业带给商业银行的影响和挑战，大多数表现在贷款与资本结构、风险与负债管理、环境与监管压力等方面。商业银行在承压的同时，也极易把相关风险传导至整个金融系统。
贷款结构和信贷政策调整。在商业银行信贷投放中，房地产行业的融资比例高，其波动直接影响商业银行的资产质量和风险情况，进而对贷款结构和信贷政策产生一定的影响。尤其在政策调控慢慢地增加的情况下，商业银行应该要依据市场情况灵活调整产品结构和利率水平，更加审慎地评估项目的可行性和未来市场发展的潜力，在适应市场需求的同时，应对潜在风险。
资本结构和信用风险管理。房地产行业的震荡也对商业银行的资本形成挑战，资本充足与流动性都是确保行业与自身平稳度过震荡期的关键。不良资产一旦形成，极易拖累多个相关方商业活动的顺畅运行。因此，商业银行一定要通过多元化贷款投放和资产配置来降低对房地产市场的依赖，防范资产质量下行甚至搁浅。
监管环境与市场之间的竞争压力。房地产行业密集的政策调整，直接影响到商业银行的资产质量和业务模式。复杂多变的外部环境倒逼商业银行利率市场化，加剧了市场之间的竞争；与此同时，监督管理的机构也会加强对银行资本充足率、业务审查、资产质量等一系列指标的监控。商业银行需要通过金融创新、提升质量、减少相关成本等多方举措谋求新的优势来应对市场之间的竞争。从应对策略上看，商业银行应加强风险管控、分散资产配置、积极处置不良、提升数字转型以及优化服务体验。同时与监管部门保持良好沟通，及时了解并遵守监督管理要求和政策。
加强风险管理和内部控制。面对房地产市场的波动和不确定性，商业银行需要加强特定行业的风险管理和内部控制体系建设。通过完善风险评估模型、加强贷款审查、项目可行性和资产质量监控来提升资产负债管理上的水准，有效预防并控制房地产行业整体波动带来的信用风险和流动性风险。压力测试与情景分析也是重要的风控手段，避免因竞争而过度放贷。
多元化业务和资产配置。从长远来看，商业银行能够最终靠多元化业务和资产配置来优化业务结构，降低客户的行业集中度。在党的大政方针下，做好科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融和数字金融五篇大文章，平衡好自身的风险和收益，提升整体盈利能力和抗风险能力。商业银行也能够最终靠资金的引导作用，平衡行业过热或过冷变化。
多渠道处理不良资产。在市场结构调整，特别是重要行业波动时，商业银行可能面临贷款违约和不良资产增加的风险。因此，多渠道处理不良资产、提高处置效率和资产保值率是商业银行要关注的另一个方面，从而有效应对市场变化带来的挑战。
科技赋能和数字化转型。加强科技投入和数字化转型是商业银行应对房地产市场波动的重要策略之一。通过建设智能风险管理系统、推广数字化服务平台、开发金融科学技术产品，不但可以提升客户体验和业务效率，降低经营成本，在开发客户上也可以事半功倍，增强综合市场应变能力。
优化服务能力和客户体验。在市场动荡和竞争加剧的背景下，商业银行需要强化自身能力建设，创新金融理财产品、订制化服务，提升智能金融平台的运营效率，增强获客能力并精准画像，以此来扩展并巩固市场占有率，实现可持续发展。在竞争的同时，也能够最终靠优势互补来加强同业或跨行业合作，更好地服务于整个经济社会。
总的来说，房地产行业与商业银行的发展息息相关，相辅相成，房地产市场的稳定不仅是单一市场的需求，也是金融系统安全乃至整个经济社会稳定的要求。在房地产行业出现重大变化的背景下，商业银行的风险管理、业务政策、市场之间的竞争和监管压力等多方面都受到挑战；需要积极调整战略，加强风险内控，分散资产配置，主动数字转型，来应对市场的挑战，在复杂多变的经济环境中保持竞争力，实现稳健发展和长期增长。
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